Вопрос задержки сдачи жилья весьма актуальный для жителей Всеволожского района. Ни для кого не секрет, что район динамично развивается, активно застраивается. Новостроек много, но в последнее время все чаще застройщики с регулярной стабильностью задерживают передачу жилья гражданам.
Как правило, строительство новых домов происходит по двум типам договоров. Первый – это договор участия в кооперативе. Второй – договор долевого участия в строительстве. Иногда встречаются договоры третьего типа – когда застройщик старается уйти от договора долевого участия в строительстве и не регистрирует кооператива. Как правило, в последующем такие договоры суд города Всеволожска (и не только) приравнивает к договорам участия в долевом строительстве, если в их содержании идёт речь о привлечении денежных средств на постройку квартиры и (или) дома.
Хотелось бы ответить на основные вопросы, которые часто задают граждане.
Один из основных – что делать при задержке жилья по договорам долевого участия в строительстве и подписывать ли дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи квартиры. Застройщик часто пугает тем, что если гражданин не подпишет дополнительное соглашение о переносе сроков, то договор с ним будет расторгнут. Такой подход – уловка застройщика по уходу от уплаты штрафов и неустойки.
А как же страховка, спрашивают многие. Со страховкой ситуация следующая. Договор страхования ответственности застройщика имеет срок – до даты передачи жилья. К моменту наступления просрочки договор страхования прекращает своё действие. Ранее 214-ФЗ включал статью 15.2, где было чётко отражено, что после окончания страховки участник долевого строительством должен иметь возможность обратиться за страховой выплатой ещё в течение двух лет, но данная норма была отменена и утратила силу. Больше всего возмущает то, что законодатель, отменив норму об обязательном страховании ответственности по 214-ФЗ, дал возможность застройщику право по собственному усмотрению страховать свою ответственность. В случае нарушения сроков сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве застройщик будет должен выплатить вам неустойку по вашему требованию, но чаще приходится получать её в суде. Сумма неустойки будет зависеть от стоимости квартиры и срока задержки. Как правило, суды по Санкт-Петербургу и Ленинградской области уменьшают эту неустойку до 50%, но дополнительно гражданин вправе получить ещё и штраф – итоговая сумма около 75% от заявленной. Все 100% можно получить разве что в Арбитражном суде, если гражданин покупал квартиру как индивидуальный предприниматель.
Но все же людей больше волнует вопрос получения жилья. Если ситуация со сроками сдачи затягивается, а стройка стоит, важно начать проверять сайт Арбитражного Суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области (по адресу застройщика, так как в нашем случае мы рассматриваем Всеволожский район, в котором большинство застройщиков зарегистрированы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области). На сайте суда следует проверять информацию о том, нет ли заявления о банкротстве вашего застройщика. Если кто-то обратился с таким заявлением, следует тоже подать заявление о включении в реестр требований кредиторов – на квартиру (если вы не расторгли договор) или на денежные средства (если у вас уже есть решение суда о взыскании денежных средств с застройщика или он вам должен деньги по каким-то договорам или соглашениям). Это в том случае, если процедура уже началась или вы хотите к ней присоединиться. Сейчас в связи с поправками в Законе, если процедура банкротства застройщика уже начата, с начала необходимо подать заявление о включении в реестр управляющему, а только в случае его отказа – в суд, ранее же заявление подавалось сразу в суд.
Сейчас мы не рекомендуем клиентам расторгать договоры долевого участия в строительстве с теми застройщиками, на которых уже поданы заявления на банкротство и (или) имеются длительные сроки задержки сдачи. Это связано с тем, что высок риск остаться и без денег, и без квартиры. Если застройщик станет банкротом, дом рано или поздно достроят. Что касается денежных долгов, то при банкротстве застройщика они так на нём и останутся, вернуть их будет крайне сложно.
Адвокат Роман Дадашев